Koncepcja zagospodarowania przestrzennego terenów wokół zbiornika wodnego Tkaczewska Góra

(kliknij na rysunek, aby powiększyć)

Na mapie w skali 1:5000 przedstawiono wynikową koncepcję zagospodarowania obszaru wokół planowanego do budowy zbiornika „Tkaczewska Góra” z wyodrębnieniem:

• przeznaczenia poszczególnych terenów zdelimitowanych w ramach opisanych wcześniej głównych stref funkcjonalnych,
• elementów zagospodarowania w ramach tych terenów,
• układu komunikacji, w tym: samochodowej, rowerowej i pieszej.

W przedstawionej koncepcji zachowano 4 wejściowe zespoły parkingowo-usługowe, wprowadzono dodatkowe tereny usługowe w sąsiedztwie głównych ciągów pieszych, ze względu na rozległość terenu:

• wejścia południowe i północne z drogi powiatowej relacji Aleksandrów Łódzki-Parzęczew prowadzą w rejon otwartego ogólnodostępnego terenu rekreacji czynnej. Są to plaże, kąpieliska, przystanie, zespoły urządzeń sportowych. Od drogi powiatowej sklasyfikowanej jako zbiorcza (Z) otwarty teren oddzielony jest pasem zamkniętych ośrodków i lasem;
• wejście od strony kompleksu lasów grotnickich prowadzi w rejon rekreacji pobytowej z zielenią parkową, parkiem leśnym i zapleczem sportowym na półwyspie. Jest to dobra baza wypadowa do spacerów i dalszych wędrówek po okolicy. W sąsiedztwie zaproponowano zespół zabudowy rezydencjonalnej;
• wejście północne przez zespół parkingowo ? usługowy prowadzi w rejon strefy przyrodniczo ? krajobrazowy, stanowiącej kontynuację obszaru chronionego krajobrazu, bez form rekreacji czynnej i bez propozycji zabudowy.

Niezależnym wydzielonym obiektem jest teren sportu specjalistycznego o niezależnym dostępie z zewnątrz układu drogowego. Istniejące zespoły zabudowy letniskowej w północnej części, między lasami ukryte są za zaporami bocznymi, nie mają bezpośrednich powiązań z otoczeniem zbiornika.

Opisana powyżej dyspozycja funkcjonalno-przestrzenna została przedstawiona na mapie sytuacyjno-wysokościowej, na której wydobyto kolorem granice poszczególnych działek wraz z podaniem ich numerów ewidencyjnych.

Powyższe umożliwia odniesienie zaproponowanego przeznaczenia terenów do istniejących własności.

Parametry i wytyczne dotyczące zagospodarowania

Dla poszczególnych terenów o zróżnicowanych funkcjach proponuje się następujące parametry i wytyczne do ich zagospodarowania

Zabudowa mieszkaniowa, w tym:

• zagospodarowanie realizowane indywidualnie w ramach pojedynczych działek,
• min. powierzchnia działki ? 1000 m²,
• maksymalna powierzchnia zabudowy 20%,
• min. powierzchnia biologicznie czynna 70%,
• zabudowa w formie budynków wolnostojących,
• maksymalna wysokość zabudowy 11 m,
• spadziste dachy o kącie nachylenia 35-45^o,
• należy dążyć do tworzenia jednorodnych zespołów urbanistyczno-architektonicznych poprzez ujednolicenie budynków w zakresie: gabarytów, poziomu parteru, kształtu dachu, kolorystyki elewacji, rodzaju materiałów wykończeniowych,

ustalenia jak dla zabudowy jednorodzinnej ze zmianami dotyczącymi:

• min. powierzchnia działki ? 1500 m²,
• min. powierzchnia biologicznie czynna 80%,
• maksymalna wysokość zabudowy 9 m,

rezydencjonalna

ustalenia jak dla zabudowy jednorodzinnej ze zmianami dotyczącymi:

• min. powierzchnia działki ? 2500 m²,
• maksymalna wysokość zabudowy 9 m,

pensjonatowa

• zagospodarowanie realizowane indywidualnie w ramach pojedynczych działek,
• min. Powierzchnia działki do zagospodarowania – 5000 m²; postulowana ? 1 ha,
• min. szerokość frontu działki 50 m,
• w formie zespołów zabudowy z towarzyszącymi urządzeniami terenowymi związanymi z rekreacją czynną (boiska, korty itp.) oraz bierną (tereny zieleni),
• maksymalna wysokość zabudowy 12 m,
• powiązanie zagospodarowania terenów z terenami zieleni i ciągami pieszymi wokół zbiornika wodnego,

• zachowanie istniejących siedlisk rolnych z możliwością ich modernizacji oraz przekształceń w kierunku gospodarstw agroturystycznych,

Sport i rekreacja, w tym:

ośrodki sportowo-rekreacyjne

• zagospodarowanie realizowane indywidualnie (kluby, stowarzyszenia, prywatni inwestorzy) w ramach wyznaczonych terenów,
• obiekty wraz z terenowymi urządzeniami (boiska, korty itp.) z ewentualną bazą noclegową oferujące szeroki program spędzania czasu (turystyka pobytowa, weekendowa),
• maksymalna wysokość zabudowy ? 10 m,
• powiązanie zagospodarowania ośrodków z zagospodarowaniem terenów wokół zbiornika (główne miejsca, ciągi piesze).

ośrodki specjalistyczne

• zagospodarowanie realizowane w ramach wyznaczonego terenu,
• duży udział zieleni w zagospodarowaniu terenu ? ok. 70%,
• specjalistyczny program ? zagospodarowanie w formie: pola golfowego lub ośrodka jeździectwa,
• obiekty związane z w/w programem w formie jednorodnego zespołu zabudowy,
• maksymalna wysokość zabudowy ? 9-10m.

tereny rekreacyjno-sportowe otwarte

• wraz z zielenią w formie:

• zieleni parkowej, zieleni izolacyjnej
• parku leśnego
• lasów
• winny tworzyć spójną pod względem funkcjonalno-przestrzennym, ogólnodostępną przestrzeń wokół projektowanego zbiornika,

• rozmieszczenie i rodzaj poszczególnych elementów zagospodarowania winny uwzględniać walory krajobrazowe terenu oraz powiązania i relacje (ciągi piesze, rowerowe) w ramach całego terenu a także między terenem a sąsiedztwem, bezpośrednim i dalszym (kontynuacja ciągów),

Obsługa terenów rekreacyjno-sportowych, w tym:

zespoły parkingowo-usługowe

• zagospodarowanie indywidualne w ramach wyznaczonych terenów,
• program związany z obsługą głównych wejść ? przede wszystkim parkingi z towarzyszącymi obiektami (toalety, mała gastronomia, handel),
• wskazana nawierzchnia parkingów z kształtek porośniętych trawą,

usługi

• zagospodarowanie indywidualne w ramach wyznaczonych terenów,
• elewacje frontowe obiektów, wejścia, tarasy powiązane z głównym ciągiem spacerowym wokół zbiornika,
• forma zabudowy winna uwzględniać eksponowane lokalizacje i wkomponowanie w otwarty krajobraz,
• maksymalna wysokość zabudowy ? 9m,

Tereny otwarte, w tym:

łąki i uprawy polowe

• zachowanie istniejącego zagospodarowania bez lokalizacji obiektów kubaturowych.

Przygotowana koncepcja stanowi materiał wyjściowy do:

• uzyskania akceptacji właścicieli poszczególnych działek,
• podjęcia dalszych opracowań wynikających z obowiązującej procedury formalnej.

Za szczególnie istotne uznaje się:

• określenie przedsięwzięć, które mogą być realizowane przez indywidualnych właścicieli w ramach:

• pojedynczych działek,
• w ramach całych terenów wyznaczonych w koncepcji,

• określenie zasięgu terenu ogólnie dostępnego wymagającego scaleń, w którym generalnie należy wykluczyć zagospodarowanie w ramach pojedynczych własności, a w których na pewno należy wykluczyć ogrodzenia.

Właścicieli działek prosimy o pisemne zgłaszanie uwag do zaproponowanego zagospodarowania terenu wokół zbiornika do pokoju nr 24 w Urzędzie Gminy w Parzęczewie.